不動産の有効活用が多彩になった近年、一つと同じ物のない不動産の「最高の価値」を見極めた運用を行う判断が非常に難しい時代です。
当社は多くの土地・建物のオーナー様の「最高の価値」を見出して悩みや問題を解決する為の不動産コンサルティング業務を行っております。
不動産の調査・デューデリジェンスから始まり、不動産有効活用のご提案や資産運用のアドバイス、売買に関する業務など多様なニーズへの対応が可能です。

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任意売却と競売

早い段階で専門会社へご相談いただくことで、競売を避けることが可能であり、競売を避けるための売却方法を、任意売却といいます。
任意売却と競売について本ページで説明させていただきます。ご不明な点等ございましたら、お気軽にご相談ください。

【任意売却について】

任意売却とは？

務者（借主：所有者）と各金融機関（債権者）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売（けいばい）の対象となる不動産を 任意に売却することです。
通常、債務者（借主：所有者）が住宅ローン・借入金等の支払いが困難になった場合、債権者（金融機関など）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てを行いますが、その不動産を競売で売却するのではなく、不動産所有者と各債権者の合意のもと、競売よりも有利な条件で売却することができます。

任意売却のメリット

任意売却することにより市場価格に近い価格で売却が可能で、競売にはない下記のようなメリットが生まれる可能性があります。
1. 市場価格に近い値段で売却が可能で、競売より借人金を多く返済できます。
2.弊社は一般の売却活動をせず非公開で売却活動を行うので、近隣に事情を知られたり、周りに多重債務・競売等を知られずに内密に売却できます。
3.通常売却時にかかる費用の一部も債権者より支払われます。例えば、滞納分管理費や滞納分住民税、固定資産税、抵当権抹消費用等です。
※ケースにより異なりますのでご注意ください。

任意売却のメリットについてのフロー説明

※一般的な流れを説明するフローですので、ケースによって異なる場合があります。
※ここでの「債権者」とは住宅ローン会社または金融機関のことです。

抵当不動産の販売価格査定と調査と確認、場合によっては債権者への同意が必要なケースもあります。

専任媒介契約の締結お客様と弊社の間でご自宅販売の契約を結びます。

債権者に専任媒介契約書（コピー）を送付債権者に当社が販売活動をする旨を伝えます。

売却先を素早く見つける為に、業者間物件情報システム「レインズ」などへ積極的に登録を行い販売します。
また弊社取引先の企業と連携し、できるだけ早く購入先を探します。

買い主様より買付証明書を受理。

売買契約の締結。※まだお住まいになっている場合には引っ越し先を探します。

債権者との交渉抵当権全額の抹消の協議そして応諾「配分表」の作成。

債権者との合意、抵当権の解除、差押えの取り下げ。

決済・所有権移転、そしてお引き渡し。

残債務がある場合、債権者との残務の返済方法の決定。 残債務は無担保債権となります。

晴れて、新しい第一歩が歩むことができます。

※お客様の事情により多種多様なケースが有り、その方法も多種多様となりますので、お客様と弊社で話し合いを行い、お客様にとって最良の方法で対処して参ります。
専門の弁護士などもご紹介いたしますので、ご安心ください。

【競売について】

競売とは

借入金の返済ができなくなった債務者の担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の入札の中で最高値の入札で落札する方法のことを「競売」といいます。
競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格となります。この価格は市場価格よりもかなり低くなっています。市場価格の５～６割といってもいいでしょう。
すべての競売物件に欠陥があるから安いというのではありませんし何の手入れもせずに十分に住むことが出来る物件もたくさんあります。
ただし、落札代金全額を裁判所に納付するまでは家屋内には入れませんので、内部がどのような状態か裁判所の添付資料だけで判断するほかはありません。 また、背後には複雑な権利関係が潜んでいる場合が多々あります。
それらを事前に調査することは、一般の方々には非常に難しい面があるため、私達のような経験豊富な専門家が必要となってきます。
物件を取得した後、リフォームが必要な場合があります。また占有者（賃借人や、第三者）があったり、複雑な権利関係が存在することもあり法的な処理が必要なこともあります。

競売になった場合のデメリットについてのフロー
※一般的な流れを説明するフローですので、ケースによって異なる場合があります。

住宅ローンの滞納

債権者からの呼び出し・支払いについての相談

債権者が保証会社に代位弁済を要求
債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。
また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。

保証会社よりの一括返済要求
※全額一括返済するお金を用意できない場合には、任意売却を検討してください。
(残る住宅ローン) – (競売落札価格) = 残債務
(残る住宅ローン) – (任意売却での売買価格) = 残債務
この残債務を考えると、競売落札金額が低いため、より多く残ってしまうことが一般的です。
※後のことを考えると任意売却で処理をした方がメリットがあります。

差押
差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

競売
不良債権となった債務の最終処理の手段です。

入札
実務的には期間入札が間近に迫ると、任売に応じてもらえなくなりますので注意です！

落札され、立ち退き
競売落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すしかありません。

◆残債務には返済義務があります

残債務は、担保がない状態の借金となります。いわゆる、無担保債権といわれるものです。
当然返済の義務はありますので、いかに残債務が少ない任意売却の方が有利な選択かご理解いただけたかと思います。